摘要：2014年第二季度，全國綜合地價水平保持溫和上漲態勢，環比增速進一步放緩，同比增速在連續6個季度上漲后首現微降；商服、住宅地價環比增速放緩，工業地價環比增速由升轉降；長江三角洲地區各用途地價環比增速回落至平穩運行區間；珠江三角洲地區各用途地價增速仍處于高位運行，但住宅、工業地價環比增速回落；環渤海地區各用途地價環比增速全面放緩，保持低速運行態勢；全國主要監測城市綜合、住宅地價環比上漲的城市個數連續第三個季度減少，六成城市環比增速處于平穩區間。
預計三季度，商業、住宅用地價格繼續保持小幅波動，工業地價有望平穩上漲；各用途地價環比增速分化的趨勢或將有所收窄。
根據全國城市地價動態監測系統的最新數據，2014年第二季度全國重點區域和主要城市地價狀況分析如下：
一、總體情況
(一)地價水平保持溫和上漲態勢，環比增速持續放緩，同比增速趨穩
2014年第二季度，全國主要監測城市地價總體水平為3458元／平方米，商服、住宅、工業地價分別為6475元／平方米、5214元／平方米和722元／平方米。
圖1 全國主要城市分用途地價水平（元/平方米）
綜合、商服、住宅、工業地價環比增速均呈放緩態勢。第二季度，全國主要監測城市綜合地價環比增速為1.36%，連續第二個季度放緩，較上一季度下降了0.53個百分點；商服地價環比增長率較上一季度放緩0.80個百分點，為0.93%；住宅地價環比增長率為1.45%，轉為低速增長，增速較上一季度回落0.66個百分點；工業地價環比增速保持低速增長,為1.44%，較上一季度下降了0.27個百分點。
圖2 全國主要城市分用途地價環比增長率曲線圖（%）
綜合、商服、住宅地價同比增速放緩，但仍處于較高位運行[2]，工業地價同比則保持低速增長。第二季度，全國主要監測城市綜合、商服、住宅地價同比增長率分別為7.53%、7.48%、9.14%，處于較高位運行，但較上一季度分別下降了0.10、0.69、0.38個百分點，其中，綜合地價同比連續6個季度加速上漲后，漲幅開始放緩；工業地價同比增長率為5.73%，較上一季度上升0.46個百分點，繼續低速、溫和上行。
圖3 全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（%）
重點城市定基地價指數穩步上升。2014年二季度，以2000年為基期的重點城市平均地價指數穩步上升，綜合、商服、住宅、工業地價指數分別為228、238、268、181，較上一季度分別增加4、3、4、4個點。
圖4 2000-2014年第二季度重點城市分用途地價指數
重點監測城市中，地價總體水平為4952元／平方米，較上一季度增長1.83%，較去年同期增長10.29%。商服、住宅和工業地價水平分別為8441元／平方米、7375元／平方米和934元／平方米；環比增長率分別為1.04%、1.78%和2.22%；同比增長率分別為9.79%、11.81%和8.61%。
圖5 重點城市綜合地價環比、同比增長率曲線圖（%）
(二)長江三角洲地區各用途地價環比增速持續回落，呈平穩運行態勢；珠江三角洲地區綜合、住宅、工業地價環比增速及商服地價同比增速放緩；環渤海地區各用途地價環比增速全面放緩，保持低速運行態勢
2014年第二季度，三大重點區域綜合地價水平均高于全國總體水平,保持上升態勢。長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區綜合地價水平分別為4967元/平方米、5305元/平方米、3654元/平方米。
圖6 2014年第二季度三大重點區域地價水平（元/平方米）
圖7 2014年第二季度三大重點區域綜合地價增長率（%）
從環比增長率看，長江三角洲地區綜合地價增長率仍低于其他兩大區域，較上一季度回落了0.30個百分點，為0.52%；珠江三角洲地區綜合地價增長率仍處于高位運行，為3.91%，但較上一季度下降1.04個百分點；環渤海地區綜合地價保持低速增長，為1.31%，較上一季度下降了0.20個百分點。
分用途看，長江三角洲和環渤海地區各用途地價增速均呈放緩態勢，珠江三角洲地區商服地價加速上升，住宅和工業地價漲幅均收窄。其中，長江三角洲地區商服、住宅、工業地價增速較上一季度分別放緩0.10、0.61和0.12個百分點，增長率分別為0.22%、0.57%、0.62%，漲幅均不超過1.0%，屬平穩運行。從長江三角洲地區的監測城市看，上海市各用途地價增速較其他12個監測城市的表現更突出，但增速有所放緩；而區域內監測城市的商服和住宅地價呈負增長的現象明顯多于上一季度，無錫、南通、溫州、嘉興、湖州的商服和住宅地價增長率均為負值，其中，寧波住宅地價增長率最低，為-2.45%。珠江三角洲地區商服地價增速有所回升，較上一季度上升了1.48個百分點，為2.75%；住宅和工業地價增速較上一季度下降了0.26和2.11個百分點，分別為4.60%和3.66%，，但仍高于其他兩大重點區域平均水平，處于高位運行，其中，廣州市工業地價增長率達到4.65%。環渤海地區商服、住宅、工業地價增速全面放緩，增速較上一季度分別下降了0.30、0.24和0.13個百分點，增長率分別為1.23%、1.57%、1.03%，均保持低速運行態勢。
圖8 三大重點監測區域分用途地價環比增長率（%）
從同比增長率看，三大重點監測區域地價與上一季度的變化趨勢一致，長江三角洲地區地價增速持續放緩，而珠江三角洲和環渤海地區地價繼續加速上漲。長江三角洲地區綜合地價增速為 4.11%，較上一季度回落0.60個百分點；珠江三角洲地區綜合地價持續快速增長，繼續保持高位運行,達到16.53%，較上一季度上升了1.16個百分點；環渤海地區綜合地價低速增長，為5.45%，較上一季度上升了0.34個百分點。
分用途看，長江三角洲地區商服、住宅地價增幅繼續呈回落態勢，分別較上一季度收窄1.15、1.03個百分點，而工業地價漲幅略回升了0.10個百分點，增長率分別為2.73%、5.93%、3.07%；珠江三角洲地區商服、住宅、工業地價增長率高于其他兩大重點監測區域及全國平均水平，處于高位運行，分別達到12.41%、20.13%、14.80%，其中，商服地價增速較上一季度回落0.51個百分點，住宅和工業地價增速則分別上升了0.50、1.96個百分點。環渤海地區商服地價增速較上一季度下降了1.11個百分點，住宅、工業地價較上一季度上升了0.29和0.85個百分點，增長率分別為6.77%、6.94%、3.35%。
圖9 三大重點監測區域分用途地價同比增長率（%）
(三) 東部、中部、西部地區綜合地價環比增速均呈放緩態勢；東部和中部地區綜合地價同比增速仍處于高位運行，西部地區則保持低速增長，其中，東部地區同比加速上升，而中部和西部地區放緩
2014年第二季度，全國重點城市中，地價水平呈東高、西次、中低的布局。東部地區平均地價高于全國和中西部地區，西部與中部地區平均地價均低于全國重點城市平均水平。
圖10 2014年第二季度東中西部地區重點城市地價水平（元/平方米）
從環比增長率看，東部、中部、西部地區綜合地價增速均有所放緩，分別較上一季度下降了0.89、1.25、0.52個百分點，增幅分別為2.51%、1.65%和0.42%，分別呈現出較快速、低速和平穩運行態勢。
從同比增長率看，東部和中部地區綜合地價呈快速增長態勢，增長率分別達到12.02%和12.14%，仍處于高位運行，與上一季度比較，東部地區上升了0.51個百分點，中部地區下降了0.15個百分點，與上一季度情況相同的是青島、上海、廈門、廣州、深圳、南昌、太原的綜合地價增長率仍超過10%。西部地區保持低速增長，增長率為4.62%，較上一季度收窄0.59個百分點。
圖11 2014年第二季度東中西部地區重點城市綜合地價增長率（%）
(四)全國主要監測城市綜合、住宅地價環比上漲的城市連續第三個季度減少,六成城市環比增速處于平穩區間,五成城市增速放緩
2014年第二季度，全國主要監測城市的綜合地價環比增速整體運行平穩，增長率為正的城市由上一季度的90個減少至本季度的84個，其中，漲幅收窄的城市由上一季度的32個增至50個。綜合地價環比漲幅大于3.0%的城市由上一季度的10個減少至本季度的4個；88個城市的漲幅介于0～3.0%之間；增長率為負的城市由上一季度的4個增至本季度的12個，其中，寧波的增速下降幅度最大，為-1.58%。另外，62個城市的漲幅穩定在-1.0%～1.0%。與去年同期相比，城市綜合地價仍保持上升態勢，增速上漲的城市96個，漲幅超過7.0%的城市由上一季度的39個減少至本季度的36個，其中，太原、廣州、南昌、深圳、上海、青島、呼和浩特、廈門、西安等17個城市的地價漲幅超過10.0%；漲幅為負的城市與上一季度的7個持平。
住宅地價與綜合地價變化趨勢保持一致，整體運行平穩，環比增長率為正的城市由上一季度的88個減少至本季度的80個，其中，漲幅收窄的城市由上一季度的34個增至52個。住宅地價環比漲幅超過3.0%的城市由上一季度的14個減至本季度的9個；增長為負的城市由上一季度的9個增至本季度的15個，其中，南通、汕頭、昆明、寧波的跌幅超過-1.0%。此外，60個城市的漲幅穩定在-1.0%～1.0%。與去年同期相比，增幅上漲的城市由上一季度的96個減至本季度的95個；漲幅超過7.0%的城市由上一季度的44個減少至本季度的40個,其中，21個城市漲幅超過10.0%，比上一季度少2個城市，太原、廣州、平頂山、深圳、南昌、上海、青島等7個城市的漲幅超過了15.0%；增幅為負的城市有8 個。
圖12 70個大中城市新建住宅銷售價格和105個城市住宅地價環比上漲的城市數量對比情況圖
(五)異常交易地塊數量、競價輪次等指標延續一季度回落態勢，土地購置需求轉弱，市場成交相對平穩
截至2014年6月30日，二季度上報成交異常交易地塊44宗，較上一季度減少了46宗,降幅為51%,同比減少更為明顯,降幅為66%。平均溢價率為175%，環比、同比分別上升了72個和40個百分點。平均競價輪次為75次，環比下降10%，同比下降9%。總體看來，二季度各地成交的異常地塊數量、競價輪次等指標均延續一季度大幅回落態勢，顯示市場競爭強度、土地購置需求有所轉弱。此外，一線城市上報異常地塊占總數較多（占全國上報的39%）,與以往三四線城市占多數的情況不同,側面反映了土地市場的分化，一線城市市場的內在抗壓能力更為明顯。
資金層面，5月末，M2同比增長13.4%，增速維持在2012年6月份以來的較低水平，社會融資規模回落態勢延續。資金面在央行定向降準前始終保持收緊態勢，銀行對非首次自住型的房貸及公積金貸款的放貸意愿依然較為謹慎，房企到位資金增速繼續小幅回落，明顯低于投資開發增速。資金壓力與其他因素相結合，導致房地產市場預期趨冷，進一步呈現觀望態勢，成交量下跌，議價空間出現。
部分地區樓市偏冷的市場氛圍正向土地市場傳遞，二季度全國房地產開發企業土地購置面積增速同比下降，土地成交價款增速回落。地價上漲動力減弱明顯，綜合地價環比上漲超過3%的城市個數僅為4個，較上一季度減少6個。
圖14 2012年-2014年2月房地產開發企業資金來源變化情況
數據來源：國家統計局
圖13 2012年以來異常交易地塊成交上報宗數和月均溢價率統計情況
二、當前市場形勢分析
（一）國際經濟復蘇態勢相對平穩樂觀但仍存風險，國內宏觀經濟受供需共同回暖及結構調整不斷推進的影響，增速有望維持在預期區間，社會融資規模回落態勢延續，經濟下行壓力依然存在。受宏觀經濟景氣影響，地價環比漲幅進一步收窄
一方面，2014年二季度以來，美國經濟持續復蘇跡象明顯，美聯儲仍繼續QE減量并維持目標利率不變;歐元區主要成員國的PMI均不及預期加大了通縮的風險,歐洲央行宣布將各業存款利率由零下調至負0.1%，成為全球首個推行負利率政策的主要經濟體央行。另一方面，國內宏觀經濟增長放緩，外貿出口壓力較大，消費、投資亦未見明顯起色，經濟存在較大下行壓力。國家統計局數據顯示，6月PMI指數為51%，連續4個月回升，表明我國制造業延續了平穩增長的良好勢頭，但仍存在發展不均衡、小微企業生產經營困難等問題。在上述多重背景下，主要監測城市地價環比漲幅持續收窄。
（二）發揮市場在資源配置中的決定性作用有利于地價形成正常的波動變化，各級政府的應對管理措施尚需進一步探索與完善
強調市場在資源配置中的決定性地位和更好發揮政府作用，尊重市場規律的改革思路有助平衡過去“一刀切”式的直接干預，演變為現階段地方政府結合市場實際出臺的差別化調整，地價變化更趨于市場因素主導。
自去年以來的房地產市場快速上漲至本年度出現轉冷趨勢，中央政府均未表態發聲，讓市場在資源配置中起決定性作用的態度一以貫之。各地方政府的表態及應對則有所不同。一線城市上海、北京未見放松，廣州被指低調松綁限價（增城、從化）、限簽（中心區高價盤）、限售（戶籍政策調整）政策。此外，也有一些城市出臺了定向柔化調整措施，主要集中在限購條件的放寬、戶籍政策調整、契稅補貼、公積金貸款調整等方面。值得關注的是杭州關于“商品房實際成交價低于備案價格超過 15%，將限制網簽，且需重新申報備案”的規定引起關注和爭議。各地不同的處置態度，體現出對于房地產走勢及其定位的認知分化，也表明在市場化改革的大方向下，地方政府的應對管理措施尚需進一步探索與完善。
（三）土地供應總量較上季度回升，其中保障性住房供地尤為明顯；住宅用地供應同比減少，房地產用地供應占比有所回落。
全國105個主要監測城市土地供應量環比回升，但仍低于近三年同期平均水平，各類用途宗地中，工礦倉儲用地和其他用地供應量同比上漲。截至2014年6月30日，2014年第二季度，全國105個主要監測城市土地供應面積達到5.47萬公頃，環比增加15%，同比減少10.12%。其中商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施等其他用地分別供應約0.51、1.07、1.57和2.32萬公頃，商服、住宅用地環比分別減少10.36%、18.12%，工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施用地分別增加12.85%和55.78%，同比變化分別為減少15.67%、減少19.75%、減少23.43%和增加10.66%。房地產開發用地供應面積進一步回落，供應面積約1.58萬公頃，環比、同比均呈下降趨勢，分別減少18.49%、15.79%。半年已過，各地保障性住房用地計劃紛紛落地，二季度供應面積約為0.24萬公頃，環比有較大回升，為41.72%，同比仍下降17.28%。
本季度，各類用地供應量占建設用地供應總量的結構比例與上季度大體類似，除其他用地供應量占比提高外，商服、住宅、工礦倉儲用地均有小幅下降。環比來看住宅用地占比下降相對較大；同比來看工礦倉儲用地占比下降最快，商服用地占比下降微弱。
本季度，房地產開發用地供應量占土地供應總量的28.86%，較上一季度減少10.55個百分點，較去年同期減少2.96個百分點。保障性住房用地供應占比4.32%，環比略增0.82個百分點，同比略降0.37個百分點。房地產開發用地供應占比下降，反映出市場對于后期發展的觀望情緒上升。
圖15 2011年以來各季度分用途用地供應占供地總量比例變化圖
數據來源：土地市場動態監測與監管系統
三、后期走勢預判及關注要點
2014年三季度，預計宏觀經濟下行壓力仍然較大，但是高層領導關于“中國經濟不會硬著陸，且保證下線不超過7.5”的表態，在一定程度上預示了中央政府對于經濟中高速增長的信心和決心。統計局數據顯示，6月的PMI各分類指數普遍回升，且新訂單指數升幅較大，顯示宏觀經濟平穩向好趨勢穩定。通過產業的有序轉移，促進區域梯度、聯動、協調發展，帶動新型城鎮化的推進，將成為今后較長時期內，中國經濟提質增效的重要途徑。在此背景下，房地產市場仍將以市場化為主導，其變化也會進一步傳導致土地市場。預計2014年第三季度，我國商業、住宅用地價格走勢將繼續保持小幅波動，工業地價平穩上漲；各用途地價環比增長分化的趨勢或將有所收窄。
下一步建議，既要推進落實市場在資源配置中的決定性作用，進一步轉變政府管理模式，理性看待市場波動，又要多措并舉，引導市場預期的穩定。對于“定向降準”、“定向調控”等差別化政策，需注重實施后綜合效果的跟蹤評估，關注相關領域可能產生的聯動效應，確保精準發力。土地供應方面，在市場觀望期，更應結合各地社會經濟發展狀況、房地產市場運行態勢、用地需求與結構變化，合理確定供地數量、類型、節奏，促進當前及未來土地市場的平穩發展。
[1]全國主要監測城市指 105個監測城市；重點監測城市指直轄市、省會城市和計劃單列市。
[2] 環比指標（A）：A≥3%為高位，3%＞A≥2%為較高位，2%＞A≥1%為溫和上行，1%＞A≥-1%為平穩波動；同比指標（A）：A≥10%為高位，10%＞A≥7%為較高位，7%＞A≥4%為溫和上行，4%＞A≥0%為平穩波動，下同。 | 
